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Diligenza degli amministratori di condominio e detrazioni fiscali

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La Corte di Cassazione impone la completa esecuzione di tutti gli obblighi rientranti nella sfera professionale di competenza

Con ordinanza numero 6086 dello scorso 4 marzo, la seconda sezione della Corte di Cassazione è intervenuta sul rapporto esistente fra amministratori condominiali e soggetti amministrati in ordine alle detrazioni fiscali relative ai lavori straordinari sui beni di proprietà comune.

Nella pronuncia in esame è richiamato il dovere di diligenza” dei mandatari sulle attività connesse alla loro sfera di competenza, e si stabilisce che la tracciabilità dei pagamenti effettuati dal condominio all’appaltatore e l’attestazione di quanto versato dai condòmini sono attività intimamente collegate alla gestione dei professionisti incaricati.

 

Detrazione fiscale e negligenza amministratore di condominio

La proprietaria di un immobile si era rivolta al Tribunale di Avezzano chiamando in causa l’amministratore del suo condominio dal momento che quest’ultimo – a causa di una negligente condotta gestionale – non le aveva consentito di godere della detrazione fiscale del 36% dal suo reddito personale in relazione all’esecuzione di lavori edili straordinari eseguiti presso l’edificio condominiale.

Il Giudice di primo grado aveva accolto parzialmente le domande della danneggiata, riconoscendole il diritto ad essere ristorata della somma che la stessa non aveva potuto portare in detrazione dalle imposte dovute sul suo reddito personale, nella misura del 36% di quanto pagato per i lavori eseguiti sull’edificio medesimo.

L’amministratore condannato aveva quindi proposto impugnazione dinanzi alla Corte di Appello di L’Aquila, e quest’ultima – pur nella contumacia della parte risultata vittoriosa in primo grado – aveva rigettato la nuova domanda stabilendo che “nell’ipotesi di lavori eseguiti su stabile in proprietà comune, la certificazione dell’amministratore dell’eseguito versamento del contributo individuale era documentazione idonea al riconoscimento della detrazione secondo la normativa in materia”.

La pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, invocata dall’amministratore già condannato in primo e in secondo grado, ha infine stabilito l’esistenza di una precisa correlazione tra l’incarico affidato al professionista e tutti gli adempimenti intimamente collegati all’incarico stesso, confermando così le ragioni della proprietaria che aveva introdotto il giudizio.

La legge 449/1997 e il D.M. 41/98

L’articolo 1 (Disposizioni tributarie concernenti interventi di recupero del patrimonio edilizio) della legge 27 dicembre 1997 n. 449 (Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica) consente ai proprietari di immobili di godere di detrazioni fiscali su importi corrisposti per lavori straordinari di ristrutturazione edilizia, mentre il D.M. 41/98 ne regola l’attuazione e le procedure di controllo.

L’articolo 1, terzo comma, del richiamato D.M. 41/98 chiarisce a tal proposito che “il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato” .

Secondo la Corte di Cassazione, l’amministratore aveva errato nel ritenere a sua difesa che le suddette disposizioni sarebbero dovute essere rispettate dalla condòmina proprietaria, e ciò in quanto “era ovviamente il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice, ossia il condominio a mezzo del suo amministratore, a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d’appalto”.

Le critiche mosse dal mandatario alle decisioni rese dai giudici di primo e secondo grado sono apparse dunque per la Suprema Corte prive di fondamento, “così rettamente ricostruita la situazione di causa”: pagamenti secondo le regole ex DM 41/98 da parte del Condominio committente all’appaltatore e certificazione dell’amministratore, ai singoli condòmini richiedenti, d’avvenuto versamento del contributo alla spesa comune fissato nella delibera assembleare di approvazione lavori corrispondente alla rispettiva quota millesimale di proprietà del bene comune interessato”.

L’obbligo dell’amministratore

Se la norma non specifica chiaramente il preciso compito dell’amministratore nella gestione dei pagamenti, è però evidente come la sua funzione di mandatario della collettività condominiale gli imponga di prevedere ed espletare l’intero iter amministrativo relativo alle attività di ristrutturazioni straordinarie, che comprende evidentemente il necessario collegamento alle opportunità di natura fiscale offerte ex lege ai rappresentati stessi.

Per tale motivo, chiarisce la Suprema Corte, “l’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex DM 41/98, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all’amministratore, posto che il singolo condomino poteva godere del contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all’amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato”.

Di conseguenza, con l’ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020 è stato definitivamente rilevato e statuito il “dovere di diligenza dell’amministratore condominiale di effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini che intendevano – e intendano – usufruirne la facoltà di godere della detrazione fiscale ex lege n. 449/1997, posto che trattavasi – e dunque a maggior ragione oggi trattasi – semplicemente di modalità di esecuzione di un’attività – pagamento del compenso all’appaltatore – comunque rientrante nella propria sfera di competenza”.

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